Недвижимость: blast from the past

[dolboed]

Тёма написал внятный пост про цены квартир.
Мне в этой связи вспомнился разговор, который был у меня в 1991 году в Иерусалиме с экономическим советником Шарона (в те годы — министра строительства, ответственного за расселение миллиона выходцев из бСССР по медвежьим углам Израиля).
Задача советника была простая: убедить меня, что ипотека — это хорошо и полезно, потому что квартиры надо покупать.
Но мужик был умный и циничный, и он даже не пытался вешать мне на уши об оправданности текущих цен (взлетевших за год втрое), а говорил совершенно откровенно.

— Ты пойми, — объяснял советник Шарона, седеющий спортивного вида плейбой в черном блейзере. — Богатым людям квартиры в собственность не нужны низачем. С точки зрения капиталовложений, недвижимость — хуёвая инвестиция. Снимать жильё — и дешевле, и комфортней, если можешь себе позволить. А деньги, которые богатый человек мог бы вложить в собственность на жильё, он куда лучше обернёт, инвестируя в работающий бизнес. Квартиры нужны бедным, потому что превращают их из бомжей в собственников. И обществу нужно, чтобы собственников становилось побольше.

Я очень позабавился, увидев, что в посте у Тёмы рассуждение израильского инвестбанкира воспроизведено практически дословно (кроме двух последних фраз про социалку, которая Андреича, по понятным причинам, волнует мало).

Comments

Машканта (ипотека на иврите)- мама

[udacha-s-vami.livejournal.com]

Машка - это откровенно говоря опиум для народа. В Израиле, Москве, США цены на недвижимость превышают реальную себестоимость предлагаемого жилья в десятки раз. Этот эфект бабочки привел к ипотечному кризису на американском рынке- повалив за собой крупные банки и страховые компании. За ними полетели американские биржи, а за американскими биржами, благодаря глобализации, рухнули биржи по всему миру. Все просто как дважды два. так что проблемы "бедных" со временем становятся гемороем богатых. Чмоки

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[pigbig.livejournal.com]

Что такое реальная себестоимость жилья? В условиях рынка?

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[udacha-s-vami.livejournal.com]

Очень просто- например расход на построение того самого жилья. Вы же не покупаете земельный участок- вы покупаете квартиру на Х этаже- ваша собственность на землю можно сказать чисто виртуальная. :)

[pigbig.livejournal.com]

Но в условиях рынка цена определяется спросом-предложением, а не "расходом на построение того самого жилья". Заставить продавать квартиры, когда спрос превышает предложение, по цене строительства, можно только с помощью силы :)

[udacha-s-vami.livejournal.com]

Так я о том же, матушка- вот Вы и сравните реальные затраты на постройку- с прибылью от продаж, когда цена так сказать определяется "спросом и предложением". Только мы с Вами (и даже в США) не живем в идеальном прозрачном рынке, где вся информация на лицо. Рынок далек от такого, на цены можно влиять, манипулировать- вот вам и вся ваша рыночная стоимость в пяти словах. Поверхностная эконом наука ни к чему хорошему не приведет.

[pigbig.livejournal.com]

этот вопрос, матушка, решается при помощи конкуренции :)

[udacha-s-vami.livejournal.com]

Я Вам про Фому, а Вы мне про Ерему. Да нет нигде в наличии такого рынка где бы была идеальная конкуренция. Спросите любого анти-трастового адвоката. Верите же Вы в книжные теории - а реальность потом и озадачивает каким нибудь эдаким "черным лебедем" для которого ни четкой эконом теории еще не придумано, ни решения найдено. Я думаю нам не стоит спорить. У нас монументально расходящиеся точки зрения. Вы верите в идеал. А я смотрю что происходит вокруг и делаю свои скромные дурацкие выводы.

[pigbig.livejournal.com]

Да нет, это вы верите в идеал, когда пишете про "реальную себестоимость жилья" :)
Спорить, тем не менее, не стоит, согласна.

[ringm.livejournal.com]

При росте спроса нормальные рыночные механизмы могут сбить цену только в случае, когда 1) рост предложения не ограничивают искусственно (позволяют строить), и 2) предложение успевает за спросом (навыдавать народу дешевых кредитов можно быстро, а строительство дома - довольно-таки медленный процесс).

[pigbig.livejournal.com]

Да, конечно. Поэтому и странно говорить о "реальной стоимости," имея в виду стоимость затрат на строительство и материалы и т.п.

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[deargen.livejournal.com]

Про рынок уже много лестного сказано в последние пару месяцев. Не читали?

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[udacha-s-vami.livejournal.com]

+1

Re:

[pigbig.livejournal.com]

Вопрос был - что такое "реальная себестоимость жилья" в условиях рынка.

Re:

[deargen.livejournal.com]

В условиях рынка реальная себестоимость жилья не имеет ничего общего с ценой жилья. Норма прибыли есть результат нагибания одной из сторон.

Re:

[pigbig.livejournal.com]

Exactly. Что и требовалось доказать.

Re:

[deargen.livejournal.com]

А что у Вас юзерпик к нику не подходит? У меня по случаю для Вас есть.
http://deargen.livejournal.com/224173.html

Re:

[pigbig.livejournal.com]

Спасибо. Приму как вариант. Вообще же я белая и пушистая.

Екскузе муа что вмешиваюсь

[nnimble.livejournal.com]

Не имеет, пока цена не начинает стремиться к себестоимости. Один из страхов кризиса состоит в дефляционном падении цены ниже себестоимости, что будет обозначать полный армагеддец. Себестоимость есть дно, на которое смотрит производитель, опуская цену в поисках ликвидности.

[deargen.livejournal.com]

Cебестоимость, смею Вас уверить, не есть константа.
В идеальном виде (исключая коррупционную составляющую) во многом зависит от оптимизации процесса, производства, чему, как не странно уделялось много внимания в бывшем СССР и тут в здоровых производствах. Цена ниже себестоимости не падает на продукты, пользуюшиеся спросом. Если нет спроса - производителю некого винить кроме себя. Это происходит сейчас с американскими автопроизводителями. Не сумели адекватно отреагировать на повышение цены на нефть.

[nnimble.livejournal.com]

Ага, вспоминается пример с закапываемыми в землю флоридскими (калифорнийскими?) апельсинами в 20х годах прошлого века. Производителям было уже нечего оптимизировать, но у потребителей всё равно не было денег на эти апельсины. То есть, возможности оптимизации и правильного рыночного позиционирования не безграничны.

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[matyunin.livejournal.com]

ха, какой у нас процент покупаемых в ипотеку квартир от общего кол-ва? ))

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[udacha-s-vami.livejournal.com]

Ой, зая, где это у нас и к чему это ты ведешь? Путаешь меня скромную девушку... Если процент низкий - то это хорошо. Да?

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[matyunin.livejournal.com]

да, извините, уточняю )) в России процент ипотечных квартир в общей доле покупаемой жилой недвижимости бесконечно мал...если вчитываться в написанное вами до этого, можно сделать вывод, что ипотека и приводит к взвинчиванию цены - так в России это стопудово не так ). цены 100% спекулятивные - могу это утверждать, как человек, имеющий непосредственное отношение, так скажем, к постройке этих самых квартир. Ипотека в нашей стране еще не пустила свои "вредные" корни, поверьте ))

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[udacha-s-vami.livejournal.com]

+1 нравишься))))
Это было во-первых.
А во вторых- по моему когда люди берут ипотечную ссуду при наличии вявинченной цены на покупаемый товар (который является залогом банку)- не есть хорошо.
А в-третьих - чессссное слово да будет жить хорошо на Руси (с низким процентом ипотеки). Аминь.
)))

Re: Машканта (ипотека на иврите)- мама

[matyunin.livejournal.com]

тут вы, конечно же, правы... и вы тоже мне нравитесь )) удачи )